ZT:全球泡沫最大的地产市场在哪?伦敦、多伦多荣登榜首 (谈股论金) 540次阅读
观看【新东】的博客两年前,随着不动产的价值开始被高估,然后发现英国伦敦和中国香港是地产市场泡沫风险最高的城市。
这几年来的不同之处在于,瑞银财富管理公司最新的报告里列出了《全球房地产泡沫指数》。从中可以看出全球最大的8个城市现在面临着巨大的投机性地产泡沫。虽然长期的低抵押贷款利率显然是房价快速上涨的罪魁祸首。但温哥华、多伦多和悉尼的房产市场也都“光荣”地被列在了今年的榜单上。
哪些城市的泡沫大?
2016年时,多伦多的泡沫风险似乎是最大的。在瑞银财富管理公司发布的全球地产泡沫指数中,巴黎、旧金山、洛杉矶、苏黎世、法兰克福、东京和日内瓦的房产估值正被拉高。与之形成对比的是,今年,波士顿、新加坡、纽约和米兰的房地产市场似乎相当有价值,而芝加哥的地产市场仍被低估,就像去年一样。
在地产市场,价格泡沫是一个经常出现的现象。资产价格泡沫是指资产价格(特别是股票和不动产的价格)逐步向上偏离由产品和劳务的生产、就业、收入水平等实体经济决定的内在价值相应的价格,并往往导致市场价格的迅速回调,使经济增长陷于停顿的经济现象。除非泡沫破裂,否则它的存在是无法被证明的。典型的迹象包括,房价与当地收入和租金的脱钩,以及实体经济的扭曲,比如过度放贷。瑞银全球房地产泡沫指数基于这样的模式,对房地产泡沫的风险进行了评估。
正如瑞银指出的那样,欧洲央行人为的低利率政策使得抵押贷款的利率低于10年来的平均水平。过去10年抵押贷款利率的下降使得买房变得更加有吸引力,这也使得愿意买房的人变得越来越多。例如,在欧洲的一些城市中,公寓的年度使用成本(抵押贷款利息支付和摊销)仍低于10年的平均水平,尽管其实际价格自2007年以来已上涨了30%。
只要供给不能快速增长,所谓的“超级明星城市”的房价就会与租金、人们的收入和全国范围内的价格水平脱钩。当然,在某种程度上,即使是人为的低利率也不能抵消每年10%-20%实际房价的上涨,这意味着每4至7年房价就会翻倍。
每年房价上涨10%,对应的则是房价每7年翻一番,但这是不可持续的。可有人认为,房价的上涨似乎是有道理的,原因有这些。首先,许多城市的融资条件现在比以往任何时候都更具吸引力。其次,全球中,富裕家庭数量的持续增长似乎使得这些富裕家庭对最具吸引力的住宅区有了需求。
在经济繁荣时期,人们的期望往往是过高的。对上述趋势的乐观预测,将创造出更不切实际的幻想。然而,如果市场情绪变化或利率上升的话,那么调整几乎是不可避免的。在过去,利率重入上行周期,几乎总是引发地产市场的崩盘。此外,价格对国际资本流动的依赖代表着不可估量的风险。
伦敦房价自金融危机以来首次下跌
而一些市场则已经出现了过热后的降温迹象……
上周五公布的新数据显示,伦敦房价第三季度出现自2008年至2009年年金融危机以来的首次下跌。这一数据突显出英国脱欧引发的经济不确定性,以及更高的通胀。全国房价指数显示,在截至今年9月的3个月里,伦敦的平均房价同比下跌了0.63%,至471761英镑。相比之下,英国整体经济增长了2.25%。英国全国首席经济学家加德纳(Robert Gardner)表示,英国南部地区的年增长率已放缓至其他国家的水平。他补充称,伦敦的经济增速明显放缓。
在一段时间内,伦敦房价的上涨速度比英国其他地区快得多,这一趋势今年已迅速降温。在2017年第一季度,伦敦平均房价上涨了5%,接下来的三个月里,房价上涨了1.2%。本周五公布的数据突显出,脆弱的英国脱欧谈判带来的不确定性。尤其是伦敦,可能会受到英国脱离欧盟的影响。同时,消费者的钱包受到通货膨胀的影响,通货膨胀比工资上涨得更快,这是由于英镑贬值造成的
完整帖子:
- 房地产投资栏。请在这底下发跟帖帖。9/1/2017-9/30/2017。旧帖讨论会一直保留,转移到正常的主帖。 - 雅歌, 2017-08-31
- 2016 房价涨最多的加拿大的多伦多成为海外置业投资回报率最高的城市;其次是新西兰的惠灵顿,排名第三是韩国的首尔。
前50名投资回报率最高的城市共来自18个国家,其中美国以15个城市居首,其次是德国5个,澳大利亚、加拿大和英国各有4个,新西兰、日本、西班牙、爱尔兰和阿联酋各有2个,中国、法国、荷兰、葡萄牙、泰国、韩国、马来西亚和印度尼西亚各有1个。 - osoyoos, 2017-09-05
- 中国高净值人群所青睐的海外置业、移民目的地前十名依次为:洛杉矶、西雅图、旧金山、纽约、温哥华、波士顿、墨尔本、多伦多、新西兰和悉尼。其中,洛杉矶已连续四年成为中国高净值人群最青睐的海外置业和移民城市,西雅图逐年上升,今年首次超越旧金山,到第二位,旧金山退居第三,比例也下降最多。纽约维持第四,温哥华继去年下降一位之后,再次回到第五,波士顿则回落到第六,墨尔本维持去年的第七,多伦多上升两位,再次排到第八。
而洛杉矶、西雅图、旧金山、纽约和温哥华的投资回报率都在15%-25%。 - osoyoos, 2017-09-05
- 最近做了一些分析,美联储准备开始杠杆房价了,估计全球的房价还有一涨,如此,才可以把所谓的百姓的资产负债表修复,才能让发的新债更便宜;但这个是不可持续的,未来,我们可以看到美元会持续走软 - 配合老川的外交政策的失灵,以及中国加大廉租房的建设,人民币作为国际支付货币,辅助以支付科技的进步,其地位将大大增强; 联储如果有心引导美元和人民币的竞争,时间和方法上都不对,应该把房价先打上去,然后再打股市,目前看来,资产修复的顺序搞错了,通胀遏制住了,但是造成了股市的泡泡;如果反着做,先给百姓适量的credit,可能通胀会大,但是股市的泡泡会小很多,财富的分配也会更公平。 - osoyoos, 2017-09-05
- 看你这么说真是感叹。一年前中国人争着把人民币换美元,买境外保险产品,长期看,真傻。我当时劝熟人不要这么作,人家压根不听。不是因为俺多英明,我觉得如果不是亿万富翁真没必要,因为汇率波动省个千八百的还费那牛劲真不值。这20年最看衰中国的恰恰是中产及以上精英,结果越看衰中国还越发展。 - LilyFisher, 2017-09-07
- 资产配置,对于家庭来说,是一个长期的规划,要放在十年二十年的框架内考虑。人民币对美元的一年的波动不应该影响长期规划目标。对于资产量相对较少者,配置美元资产没有必要,但资产超过一定的数量,美元的避险功能是不能不考虑的。无论中国如何发展,美国依然是第一强国,这是事实,与是否看衰中国无关。中国的繁荣,也有其限度,也会有曲折,因此需要避险。富人需要避险,其实穷人更需要,只不过穷人的途径更少而已。 - 伍点墨, 2017-09-08
- 东亚名族,包括中国,如果要找一个镜子,可以参考日本和韩国,都是执行力超强的民族,(从而,经济面貌和周期按照年算是可行的),区内贸易和对外贸易的需求决定了人民币需求,目前只是小幅升,如果中国自己的资产价格软着陆,包括大力建设出租房,则会大幅升值到6块左右;特朗普的政策也是关键因素,任何大事件都需要触发点 - 就像抽雪茄需要火机。。。 - osoyoos, 2017-09-08
- 东亚名族,包括中国,如果要找一个镜子,可以参考日本和韩国,都是执行力超强的民族,(从而,经济面貌和周期按照年算是可行的),区内贸易和对外贸易的需求决定了人民币需求,目前只是小幅升,如果中国自己的资产价格软着陆,包括大力建设出租房,则会大幅升值到6块左右;特朗普的政策也是关键因素,任何大事件都需要触发点 - 就像抽雪茄需要火机。。。 - 跃来跃好, 2017-09-20
- 看多人民币是没有道理的,美联储发行美元每年仅占GDP70%左右,人民币的发行量是GDP的150-200%,人民币为什么会长期上涨?看看卢布就知道。短期波动是有的,政府可以靠卖出美元短时拉升吓唬一下空头。 - 跃来跃好, 2017-09-20
- 你的数据是错的! - 雅歌, 2017-09-21
- 那请先生给出正确的数据。根据我的了解2016年中国广义货币发行量是150万亿,也就是23万亿美元。美国货币发行量是13万亿美元。中国GDP总量不到11万亿美元,美国是18万亿美元。这么大的货币发行量它怎么可能会升值? - 跃来跃好, 2017-09-21
- 几个主要区别, 1,rmb是不自由兑换的;2.rmb分离岸和境内两种;3,统计口径问题;4,美元融资的渠道不依赖银行,rmb主要是银行,所以银行的钱看上去就多;5.至于美元到底有多少,fed从来都拒绝审计(私人公司),没有数; - osoyoos, 2017-09-21
- 改天俺发专帖回复! - 雅歌, 2017-09-22
- 那请先生给出正确的数据。根据我的了解2016年中国广义货币发行量是150万亿,也就是23万亿美元。美国货币发行量是13万亿美元。中国GDP总量不到11万亿美元,美国是18万亿美元。这么大的货币发行量它怎么可能会升值? - 跃来跃好, 2017-09-21
- 你的数据是错的! - 雅歌, 2017-09-21
- 东亚名族,包括中国,如果要找一个镜子,可以参考日本和韩国,都是执行力超强的民族,(从而,经济面貌和周期按照年算是可行的),区内贸易和对外贸易的需求决定了人民币需求,目前只是小幅升,如果中国自己的资产价格软着陆,包括大力建设出租房,则会大幅升值到6块左右;特朗普的政策也是关键因素,任何大事件都需要触发点 - 就像抽雪茄需要火机。。。 - osoyoos, 2017-09-08
- 资产配置,对于家庭来说,是一个长期的规划,要放在十年二十年的框架内考虑。人民币对美元的一年的波动不应该影响长期规划目标。对于资产量相对较少者,配置美元资产没有必要,但资产超过一定的数量,美元的避险功能是不能不考虑的。无论中国如何发展,美国依然是第一强国,这是事实,与是否看衰中国无关。中国的繁荣,也有其限度,也会有曲折,因此需要避险。富人需要避险,其实穷人更需要,只不过穷人的途径更少而已。 - 伍点墨, 2017-09-08
- 看你这么说真是感叹。一年前中国人争着把人民币换美元,买境外保险产品,长期看,真傻。我当时劝熟人不要这么作,人家压根不听。不是因为俺多英明,我觉得如果不是亿万富翁真没必要,因为汇率波动省个千八百的还费那牛劲真不值。这20年最看衰中国的恰恰是中产及以上精英,结果越看衰中国还越发展。 - LilyFisher, 2017-09-07
- 最近做了一些分析,美联储准备开始杠杆房价了,估计全球的房价还有一涨,如此,才可以把所谓的百姓的资产负债表修复,才能让发的新债更便宜;但这个是不可持续的,未来,我们可以看到美元会持续走软 - 配合老川的外交政策的失灵,以及中国加大廉租房的建设,人民币作为国际支付货币,辅助以支付科技的进步,其地位将大大增强; 联储如果有心引导美元和人民币的竞争,时间和方法上都不对,应该把房价先打上去,然后再打股市,目前看来,资产修复的顺序搞错了,通胀遏制住了,但是造成了股市的泡泡;如果反着做,先给百姓适量的credit,可能通胀会大,但是股市的泡泡会小很多,财富的分配也会更公平。 - osoyoos, 2017-09-05
- 中国高净值人群所青睐的海外置业、移民目的地前十名依次为:洛杉矶、西雅图、旧金山、纽约、温哥华、波士顿、墨尔本、多伦多、新西兰和悉尼。其中,洛杉矶已连续四年成为中国高净值人群最青睐的海外置业和移民城市,西雅图逐年上升,今年首次超越旧金山,到第二位,旧金山退居第三,比例也下降最多。纽约维持第四,温哥华继去年下降一位之后,再次回到第五,波士顿则回落到第六,墨尔本维持去年的第七,多伦多上升两位,再次排到第八。
而洛杉矶、西雅图、旧金山、纽约和温哥华的投资回报率都在15%-25%。 - osoyoos, 2017-09-05
- ZT:全球泡沫最大的地产市场在哪?伦敦、多伦多荣登榜首 - 新东, 2017-09-29
- 2016 房价涨最多的加拿大的多伦多成为海外置业投资回报率最高的城市;其次是新西兰的惠灵顿,排名第三是韩国的首尔。
前50名投资回报率最高的城市共来自18个国家,其中美国以15个城市居首,其次是德国5个,澳大利亚、加拿大和英国各有4个,新西兰、日本、西班牙、爱尔兰和阿联酋各有2个,中国、法国、荷兰、葡萄牙、泰国、韩国、马来西亚和印度尼西亚各有1个。 - osoyoos, 2017-09-05