ZT:成功预测上一次美国房产泡沫的那个人又出手了 (谈股论金)  479次阅读

作者: Dolphin , 发表于: 2017-09-17 (2424天前) @ 新东

成功预测上一次美国房市泡沫的基金经理再次出手了，其预测房市泡沫将再次卷土重来。

　　2005年夏天，尽管时任美联储主席艾伦-格林斯潘在国会作证时表示美国的房屋价格并没有出现泡沫，但是时任Stack金融管理公司总裁的James Stack却在给投资者的研报中发出了警告：

　　Stack当时表示，房地产领域的风险正在不断上升，我们认为已经出现了危险泡沫化。我认为未来10年中，政府将不得不掏出上万亿美元用于抵押贷款的救助。“

　　1年之后，标准普尔凯斯席勒全国房价指数数显历史新高。之后，在2007年和2008年，每个人都知道发生了什么。根据相关机构的统计，美国政府为了拯救金融危机中的金融机构，共投入了6250亿美元，包括对于房地美和房利美的救助。

　　Stack上一次的精准预测让他这一次的警告引发了人们的不安。10多年前，Stack成功的预判让自己名声大噪，而现在他再次将目光投向了指示房价走势的晴雨表。

　　Stack表示，所谓的指数是指房地产行业，包括建筑商和抵押贷款公司的最敏感的股票。该指数在2008-2009年后开始反弹，并在过去几年保持持平。但是在过去12个月中，Stack表示，该指数开始如火箭上上升，与2004-2005年时的情况非常相似

　　追踪人们出价的这一指标再次显示出了和过去的相似的走势。Stack表示，“这其中展现出的疯狂正是泡沫在心理上的定义。”

一些关键数据同样显示出新的房屋泡沫正在酝酿：

　　凯斯席勒国家指数在去年12月刷新历史新高，并持续上涨。

　　凯斯席勒过年指数中的波士顿，旧金山，夏洛特和北卡罗来纳州四地的房价较之前的最高值高出10%。波特兰和西雅图较之前的最高位高出20%。丹佛和达拉斯较之前最高位高出40%。这是新的最火人城市，取代了上一次的拉斯维加斯，凤凰城和迈阿密。

　　SPDR标普建筑商ETF自2009年3月最低位以来翻了四番，大幅超过标普500指数的表现，后者只上涨了270%。

　　Stack表示，衡量房屋真实价值的最高方式就是将其与长期通胀率进行对比，也显示出危机的信号。

　　Stack表示，“美国家庭房价的中位价格较长期通胀趋势高出32%。也就是说未来至少有至少32%的下跌区间。相比2005年的35%，这一数字还不算最糟。但是人们必须引起注意，这是不正常的，并且最后会造成巨大的灾难。对我来说，32%和35%并没有很大的区别”

　　Stack承认，2005年的情况与现在有巨大的不同。市场中不存在复杂的抵押贷款。只是人们买入了多个房产，并认为能够租出去赚钱。

　　而在2005年，当时市场上充满了欺诈性的抵押贷款。华尔街对于次级抵押贷款证券有着巨大的需求，评级机构肆意而为为各类抵押贷款背书，而又极度缺乏市场监管。Stack表示，2005年房屋市场是供过于求的，而当前的市场是一个供不应求的局面。

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　　Stack表示，另一方面，95%甚至更多的房屋买卖都是依靠房屋贷款。这是一个问题，因为当房价下跌后，那么购房者很可能就会断供。

　　另一个关键的相似之处在于：“在抵押贷款之外有很多的快钱。当前的美联储政策不幸的与2000年初时非常详细。非常容易导致泡沫。”美联储当前的利率非常接近格林斯潘当时的1%，而当时最终引发了金融危机。

　　当然，最大的危险就是经济陷入衰退。Stack认为这是不可避免的。他表示，“未来某个时候我们就会迎来下一次的经济衰退。当市场发现经济危机的苗头之后，房价将会在12-24个月的直线下滑。Stack预测下一次经济衰退将会至少到2018年才会到来。

　　当然Stack也不是每次预测都那么准。2016年初他曾经预测市场将会陷入熊市，但是事实是并没有。但是从长期来看，从1987年的股市大崩溃开始计算，Stack的准确性还是不错的。

　　这就是我要给那些过度兴奋的投资者以及购房者一个建议：小心谨慎一点。（Oscar）